為了確保事情或工作得以順利進行，通常需要預先制定一份完整的方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。寫方案的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小編為大家收集的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

寫字樓物業工程管理方案篇一

具體描述

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

______________位于_______________，周邊 周邊設施_______，交通便利，地理條件優越。

______________由____________開發建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有___臺電梯。

此為工程部分

第一節 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（a座）工程人員結構圖

人員配置說明 項目負責人： 1人

工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人

領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）bc

寫字樓物業工程管理方案篇二

寫字樓物業管理方案

.目

錄

◎ 物業概況?????????????????????()◎ 編制依據?????????????????????()◎ 管理目標?????????????????????()◎ 管理原則?????????????????????（）◎ 管理辦法?????????????????????（）◎ 服務項目?????????????????????（）◎ 具體方案?????????????????????（）

早期物業管理介入階段???????????????（）

前期物業管理階段?????????????????（）

一、接管驗收管理方案 ??????????????（）

二、業主入伙管理方案 ??????????????（）

三、治安管理方案 ????????????????（）

四、消防管理方案 ????????????????（）

五、綠化保潔方案 ???????????????

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六、房屋、設施設備管理方案 ??????????

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七、娛樂設施管理方案 ?????????????

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八、水系使用管理方案 ?????????????

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九、財務管理方案 ???????????????

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十、質量管理方案 ???????????????

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十一、檔案資料管理 ???????????????

（）

十二、人力資源管理

??????????????（）◎智能化系統的管理和維護

?????????????（）◎機構設置及人員配置

??????????????()◎物業管理年度收支預算 ???????????????()物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

______________位于_______________，周邊

周邊設施_______，交通便利，地理條件優越。

______________由____________開發建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有___臺電梯。

編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定）※ 《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》 ※ 《杭州市物業管理條例》

※ 《杭州市物業管理服務收費管理辦法》 ※

樓書

※ 浙江xx物業管理有限公司質量手冊及其他規定 管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造________的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江xx物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為

（大廈）組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入iso9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用cs系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用cis系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。物業管理服務項目

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序http://

（一）、管理內容：

1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案

在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。

（一）管理內容：

1、準備業主領房所需資料；

2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入伙現場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案

在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理內容：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理內容：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；

（2）公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。（1）業主已領房：

? 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理； ? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

（2）空關房（含業主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；（2）公共衛生設施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。

（一）管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理內容：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規范操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入iso9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助

于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理內容：

1、參照iso9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。

（一）管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（復印件），業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案

一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考核，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓

對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案

對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養 日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。機構設置及人員配置

（一）物業管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據_________物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排：

（二）管理職責：

1、主任全面負責物業管理處的工作；

2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區裝修管理、會所管理、社區文化建設和業主接待、回訪等；

3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養、智能化系統的管理及開發、業主委托維修服務等；

4、保安部負責維護小區公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監控中心管理等；

5、清潔綠化部負責園區共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養護及業主相關的委托服務等。

（三）根據_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：

1、主任___人；

2、副主任___人；

3、管理部：管理員___人，會館中心管理員___人；

4、工程部：主管___人，維修工___人；

5、保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監控員___人（分3班，每班___人）；

6、清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。物業管理年度收支預算

（各有關基數和百分比可視物業具體情況進行調整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計）：______元/年；

2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；

3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標準___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；

4、經營用房收入：______元/年；

5、有償服務收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工資：______元/年；

（1）主任1人

（2）管理員

（3）工程主管

（4）日常維修人員

（5）高配值班人員3人

為國家硬性規定）

（6）保安隊長

年

（7）保安人員（含監人員）

（8）消控中心

年

（9）車管員

元/年

（10）清潔工

年（11）綠化工

2、工作餐費：______元/年；

______元/年

______元/年

______元/年

______ 元/年

______元/年（3人

______ 元/元/年

______元/

______

______元/

______元/年

______

（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）

3、福利、教育、工會經費：______元/年；

（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經費為2%）

4、社會保險費：______元/年；

（1）養老金、工傷、生育（交納基數788.1元/月?人的21.1%計提）：______元/年

（2）醫療保險（交納基數829.97元/月?人的8%計提）：______元/年

（3）失業保險（交納基數100元/月?人的2%計提）：______元/年

5、辦公費：______元/年；（1）辦公耗費：______元/年（2）交通費：______元/年

（3）通訊費：

元/年 電話費：

元/年

手機費：

元/年（配置人員：主任、工程主管）傳呼機費：

元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊長）

（4）服裝費：

元/年 管理人員：

元/年

維修、車管員、消控人員、清潔工：

元/年

6、保潔費用：

元/年； 清潔用品消耗費：

元/年

7、綠化費：

元/年；

（1）公共區域花卉盆景費：

元/年（按市場租賃價及天數計）

（2）節假日布置費：

元/年（3）綠化工具、用藥費：

元/年

8、保安耗費：

元/年；（1）保安公司管理費：

元/年（2）保安耗材費：

元/年（3）保安服裝費：

元/年

9、共用設施設備維修費：

元/年；（1）電梯維護、年檢費：

元/年

（2）其他共享設施設備維護、材料費：

元/年（含中央空調、水泵、消監控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修）

10、固定資產折舊費：

元/年；

11、遞延資產攤銷費：

元/年；

12、不可預見費費（前11項之和的1%）：

元/年；

13、稅金：

元/年。年度收支預算的說明：

1、年度收入

元，支出

元，盈虧

元；

2、本預算未計入中央空調、電梯、水泵的運行能耗費和公共區域水電費；

3、本預算未計入排污費；

4、本預算未計入垃圾清運費；

5、本預算未計入消防耗費；

6、本預算未計入外墻清洗費；

7、本預算中工資標準參照當地物價及工資水平；

8、本預算未計入報警中心和商務中心收支；

9、本預算未計入物管公司收益；

10、本預算中有關數據摘自《

樓書》。

寫字樓物業工程管理方案篇三

前期介入

物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。

物業重點關注的安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同應與地產方研討并形成書面資料，以備復查。涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。

規劃設計階段---對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。

規劃設計評估準備

項目評估細則

規劃設計評估的程序

此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

營銷策劃階段---物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。施工建設階段-----電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

寫字樓物業工程管理方案篇四

寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理服務規范 范圍

本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。術語和定義

本標準采用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業管理

物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2.3 物業管理承接驗收

以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

2.6 突發性公共事件

在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。基本要求

3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求

從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業管理承接驗收

3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；

3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；

3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；

3.2.4 完成了承接驗收備案。

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員；

3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。

3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。

3.3.4 管理服務人員著裝統一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

3.5 管理服務要求

3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；

3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；

3.5.5 公示24小時服務電話；

3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；

3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。

3.7 財務管理

3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；

3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；

3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；

3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3；

3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。

3.9 專項特約服務

寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節能管理

寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。

3.11 突發性公共事件處理

寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。

4.1.2 報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

4.2 郵件、報刊雜志收發服務

4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；

4.2.4 顧客遷離本物業后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并盡力通知顧客領取，對無法聯系收件人的郵件，要退回郵局。

4.3 裝修管理服務

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；

4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；

5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；

5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；

5.1.5 發現問題及時向房屋產權人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經房屋產權人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。

5.2 裝修管理

5.2.1 執行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等相關規定；

5.2.2 按照《裝修管理服務協議》約定的時限，及時審核、回復裝修人的《裝修申報》；

5.2.3 每日巡查裝修施工現場，發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業主和有關部門報告。

5.3 共用設施設備日常運行、維護服務

5.3.1 變配電系統

5.3.1.1 高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；

5.3.1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；

5.3.1.3 按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；

5.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；

5.3.1.5 變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；

5.3.1.6 直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；

5.3.1.7 功率因數自動補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象；

5.3.1.8 制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規定提前通知顧客；

5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；

5.3.1.10 高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。

5.3.2 應急供電系統

5.3.2.1 每周檢查發電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；

5.3.2.2 制定發電機組管理規程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；

5.3.2.3 每月啟動發電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；

5.3.2.4 每運行250小時或兩年更換發機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；

5.3.2.5 發電機組手動及自動聯機正常，保護功能完善，發生停電時保證30分鐘內向重點設備、區域供電；

5.3.2.6 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現象；

5.3.2.7 定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗； 5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發生停電時30分鐘內恢復供電。

5.3.3 給排水系統

5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現象；

5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；

5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網，環境衛生，無污染物；

5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到db51/190-93《四川省水污染物排放標準》；

5.3.3.5 制定水質管理制度，供水管理符合《城市供水水質管理規定》、《生活飲用水衛生監督管理辦法》；

5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；

5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質條件的專業清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質檢測合格報告；

5.3.3.8 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知顧客；

5.3.3.9 計量器具、壓力儀表按規定周期送計檢局校驗；

5.3.3.10 未經水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4 空調系統

5.3.4.1 設備工作正常、安全裝置有效；

5.3.4.2 定期巡查設備運行狀態并記錄運行參數；

5.3.4.3 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；

5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；

5.3.4.5 定期檢查循環泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；

5.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養；

5.3.4.7 定期對空調系統電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；

5.3.4.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；

5.3.4.9 定期對空調循環水進行水質處理和水質分析，保證系統水質符合標準要求；

5.3.4.10 根據實際情況進行風管系統清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；

5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定周期送計檢局校驗；

5.3.4.12 按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統設施設備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統計和分析，做好節能工作。

5.3.4.13 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環管道、冷凍水循環管道風管、新風系統等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。

5.3.5 鍋爐系統

寫字樓物業管理方案

5.3.5.1 蒸汽鍋爐

每年由專業檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。

除定期送檢外，還應做好以下日常維護：

——每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢；

——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；

——每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；

——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；

——檢測水質的硬度，應不大于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；

——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內。

各種證書齊備，操作人員持證上崗。

5.3.5.2 熱水鍋爐

——定期對溫控儀進行檢測；

——附屬設備的維護保養可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。

5.3.6 電梯、自動扶梯

5.3.6.1 電梯運行平穩、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染；

5.3.6.2 根據溫度情況開啟轎廂風扇；

5.3.6.3 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；

5.3.6.4 自動扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效；

5.3.6.5 應由a級專業資質的電梯、自動扶梯維修保養單位進行維護保養，經技術監督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；

5.3.6.7設專職人員對電梯維護保養進行監督，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄；

5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時運行；

5.3.6.9 電梯發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業管理專職人員應及時應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；

5.3.6.10 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。

5.3.7 消防系統

5.3.7.1 當被檢測探測器響應參數達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；

5.3.7.2 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；

5.3.7.3 火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態，并控制在選定的樓層內；

5.3.7.4 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發器件的火災報警信號，發出聲光信號；

5.3.7.5 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發生故障時，應當正確指示出故障部位；

5.3.7.6 火警優先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；

5.3.7.7 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態；

5.3.7.8火災確認后，發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；

5.3.7.9 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態；

5.3.7.10 火災確認后，發出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態； 5.3.7.11 確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按規定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態；

5.3.7.12 火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；

5.3.7.13 消防對講電話應語音清楚無干擾；

5.3.7.14 自動噴淋系統有水流動時，其水流指示器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發出報警鈴聲；

5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上的照明時間；

5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發黑、發霉現象；

5.3.7.17 聯動控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過3％；

5.3.7.18 消防泵每月啟動一次，每年保養一次；

5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；

5.3.7.20 控測器至少每三年進行一次清洗除塵；

5.3.7.21 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；

5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確保火災險情時的應急滅火用水；

5.3.7.23 消防系統由具有合格專業資質的消防維保公司對其進行維護保養；

5.3.7.24 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗；

5.3.7.25 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態；

5.3.7.26 發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生重大故障時，物業管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；

5.3.7.27 監督專業消防維保公司做好消防設備月、季、測試工作，按時段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備；

5.3.7.28 配合專業消防公司制定消防設備保養計劃，并監督完成情況；

5.3.7.29 制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。

5.3.8 安全防范系統

5.3.8.1 系統設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；

5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；

5.3.8.3傳輸線路應有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；

5.3.8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；

5.3.8.5 錄入資料應保持7天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規定；

5.3.8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求；

5.3.8.7 畫面分割器工作正常、整潔；

5.3.8.8 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

5.3.8.9 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監控點位置，對報警應及時響應；

5.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；

5.3.8.11 每季度對ups電源進行一次完全代載放電，并充電檢測；

5.3.8.12 維修保養工作由專職人員進行，非受權專業人員不得擅自更改安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件；

5.3.8.13 設立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經受權；

5.3.8.14 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時應采取必要補救措施；

5.3.8.15 每年由物業公司組織相關專業人員對安全防范系統進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。

5.3.9 樓控系統

5.3.9.1 服務器及ups工作正常、通訊正常；

5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；

5.3.9.4 執行調節器工作正常，狀態及反饋信息準確；

5.3.9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；

5.3.9.6 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固；

5.3.9.7 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；

5.3.9.8 制定應急處理程序，定期對計算機系統數據進行備份；

5.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進行校對；

5.3.9.10 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。

5.3.10 網絡通訊

5.3.10.1 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；

5.3.10.2 維護終端工作正常、整潔；

5.3.10.3 工作電源及ups工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；

5.3.10.4 配線架排線整齊，標識完好，數據齊全；

5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全；

5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；

5.3.10.7 建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度；

5.3.10.8 專人監控關鍵設備：文件服務器、數據庫服務器、打印服務器、交換機等；

5.3.10.9 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入；

5.3.10.10 實時對服務器數據進行文件備份；

5.3.10.11計算機工程師應用相關軟件定期對web server，datebase server，mail/ftp等server進行觀測，發現故障及時記錄，并通知相關部門維修。5.3.11 門禁系統

5.3.11.1 服務器及ups工作正常、通訊正常；

5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；

5.3.11.4 電子門鎖工作正常；

5.3.11.5 門磁開關工作正常，靈活有效；

5.3.11.6 建立系統權限管理規定，不得隨意更改系統設置；

5.3.11.7 作好門禁系統的安全保密工作，不得泄露有關信息；

5.3.11.8 每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。

5.3.12 有線及衛星電視

5.3.12.1 衛星天線安裝牢固，外觀整潔；

5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔；

5.3.12.3 光纖收發機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；

5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；

5.3.12.5 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。

5.3.13 廣播與背景音樂系統

5.3.13.1 節目源設備工作正常；

5.3.13.2 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好；

5.3.13.3 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；

5.3.13.4 背景音樂與消防報警系統的連接切換工作正常；

5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓；

5.3.13.6 每半年進行一次全面檢查與調試。

5.3.14 數字會議系統

5.3.14.1 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常；

5.3.14.2 視頻、音頻、網絡線路傳輸正常、無干擾；

5.3.14.3 每半年進行一次全面檢查與調試。

5.3.15 停車場管理系統

5.3.15.1 服務器及ups工作正常、通訊正常；

5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

5.3.15.3 出入口機工作正常，通訊正常；

5.3.15.4 區域及車場車位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確；

5.3.15.5 圖像識別系統工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應及時存入、讀出數據庫；

5.3.15.6 電動道閘工作正常、整潔，反應靈敏；

5.3.15.7 車輛檢測器工作正常；

5.3.15.8 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；

5.3.15.9 每月對車位進行一次系統數據和現場實際情況的校對，并及時調整區域及車場車位顯示器數據，核對收費數據；

5.3.15.10 定期備份系統軟件及數據。

5.3.16 公共照明系統

5.3.16.1 制定公共照明節能管理制度，照度符合gb50034－2004《建筑照明設計標準》；

5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時更換；

5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設備正常運行和安全用電。5.3.17 避雷系統

5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測；

5.3.17.2 保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施；

5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決；

5.3.17.4 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好；

5.3.17.5 成都地區寫字樓建筑物（無特殊計設要求情況下）接地電阻標準：

3類建筑接地電阻：≤10ω

2類建筑接地電阻：≤4ω

計算機房接地電阻：≤4ω。

5.3.18 高空作業設備

5.3.18.1 設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；

5.3.18.2 設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載；

5.3.18.3 設備應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查與運行狀態的確認；

5.3.18.4 吊籃運行平穩，無傾斜；

5.3.18.5 設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常；

5.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；

5.3.18.7 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專業人員對設備運行進行管理、記錄；

5.3.18.8 應定期對設備系統進行檢查及保養，對提升系統進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。

5.3.19 測量計量裝置

5.3.19.1 測量、計量裝置按規定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；

5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規定周期抄寫數據，計算能源消耗量，建立數據檔案并分析控制；

5.3.19.3 測量裝置按規定周期巡查、記錄數據，為設備正常運行提供證據資料；

5.3.19.4 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。

5.3.20 標識系統

5.3.20.1 辦公區域、公共區域及倉儲庫區內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）；

5.3.20.2 辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等設置警示性標識；

5.3.20.3 應在主要道路及停車場設置交通標識，主要路口設路標；

5.3.20.4 配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態標識；

5.3.20.5 標識的圖形符號應符合gb/t 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合gb2894《安全標志》、gb 13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無涂改，文字規范。秩序維護與安全服務

6.1 門衛

6.1.1 主出入口24小時值班，舉止文明、態度和藹，用語規范、禮儀規范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；

6.1.2 保持個人儀表整潔、門崗周圍環境清潔，注意觀察人員進出情況，發現疑點應當及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業管理區域內亂設攤點；

6.1.3 對進出寫字樓物業管理區域的各類車輛進行有效疏導，保持出入口的暢通；

6.1.4 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導至電梯廳或指定區域；對非工作時間進入寫字樓的人員應進行詳細登記；

6.1.5 對物品進出實施分類管理，大件物品進出應進行審驗，拒絕危險物品進入。6.2 巡邏

6.2.1 科學、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發現違法、違章行為應及時制止；

6.2.2 按規定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發現疑點應追查原因，同時通知有關部門；

6.2.3 巡視中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案；

6.2.4 收到中央監控室發出的指令后，巡邏人員應及時到達，并采取相應措施；

6.2.5 對寫字樓物業管理區域內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進行巡查，發現缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時報告并記錄。

6.3 安全監控

6.3.1 監控設施應24小時開通，保證對安全出入口、內部重點區域的安全監控，保持完整的監控記錄；

6.3.2 監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并通知相關人員及時趕到現場進行處理；

6.3.3 監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行；

6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內應接聽）。

6.4 交通和車輛停放管理

6.4.1根據實際情況設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，公開收費標準；

6.4.2 車輛管理人員應對進出的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進出車輛有疑問，應向駕駛員敬禮后再進行詢問；

6.4.3 收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進入停車場；

6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；

6.4.5 非機動車應定點停放。

6.5 安全管理

6.5.1 消防安全管理

6.5.1.1 應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；

6.5.1.2 樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖；

6.5.1.3 定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；

6.5.1.4 制訂火險應急預案，定期進行消防宣傳和消防演習；

6.5.1.5 對易燃易爆品設專人專區管理。

6.5.2 安全生產及災害預防

6.5.2.1 建立健全安全生產規章制度和操作規程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時，應采取以下應急措施：

——對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；

——對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇；

——對排水系統進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。

6.5.5.2 突發事件管理

——根據各寫字樓物業管理的實際情況，制定突發性公共事件應急預案，每年根據實際情況組織1—2次應急演習；

——當發生突發性事件時，應按預定方案進行處理，全力配合有關部門，保護顧客人身安全并盡量減少財產損失。環境保潔服務

7.1 環衛設施

應根據寫字樓的實際情況合理設置相關環衛設施，如在主要進出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時建渣堆放處等。

7.2 清潔、保潔責任制

清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍，實行標準化作業。

7.3 各區域清潔要求：

區域 衛生標準

外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水印；路燈表面干凈無污漬。

綠化帶及水池 綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內水質清澈，池內無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。

大廳、樓內、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網；燈具干凈無積塵，中央空調風口干凈，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。

會議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。

樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網。

公共衛生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網；風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物超過2/3應及時傾倒，衛生間內空氣流通并且無明顯異味。

停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網、燈具表面干凈無積塵、蛛網；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。

開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網，燈罩表面無積塵、蛛網，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無明顯異味。

電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內無雜物污漬；廳內地面干凈有光澤。

電器設施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內煙頭不應超過3個，垃圾不應超過2/3，內膽應定期清潔、消毒。

消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚聲器無積塵、無污漬。監控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內側無積塵、無污跡。

垃圾中轉房 中轉房應專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內應無明顯異味，垃圾日產日清。

設備機房、管道、指示牌 無衛生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。

外墻 目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。

平臺、屋頂 無垃圾堆積。

7.4 環境消殺管理

消殺工作應在盡量不影響寫字樓物業管理使用人工作的前提下進行，如上班前、下班后或者利用節假日等；消殺使用的藥劑應是有關部門發放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護。

7.5 垃圾清運

對寫字樓產生的生活垃圾應專人負責，日產日清；對寫字樓產生的建筑垃圾應有專人負責清理。

7.6 保潔工作中的應急處理

寫字樓如出現自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動相應的應急預案，全力配合有關部門，保障顧客人身安全，減少財產損失。綠化服務

8.1 室內綠化

8.1.1 室內綠化應根據顧客的喜好和室內布局的需要擺放具有觀賞價值的植物；

8.1.2 綠化養護人員應征得顧客同意后方可進入辦公室養護植物；工作時不能發出聲響；枯枝敗葉、水滴等應及時清理干凈；

8.1.3 植物應鮮活，具有觀賞價值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。土面不外露；

8.1.4 選擇適宜在室內栽培的植物品種，觀賞性強，觀賞期長，管理方便；

8.1.5室內根據顧客需要擺放植物；公共區域根據合同的約定或建筑的室內布局合理擺放。植物的大小和色彩應與室內空間及裝修的格調相一致；

8.1.6 室內盆栽應選用無毒、無害、無異味的基質栽培；如需施肥只能使用無機肥，嚴禁使用有機肥；發現病蟲害及時更換植物，禁止在室內噴灑農藥。

8.2 室外綠化

8.2.1 室外綠化養護應達到綠地及花壇內各種植物存活率100％。綠地設施及硬質景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；

8.2.2 保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時清理；

8.2.3 草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時清理；喬木修剪科學合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時，無殘花；

8.2.4 綠地內立視應無明顯雜草，土壤疏松通透；

8.2.5 按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時適量施無機肥；

8.2.6 預防為主，生態治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；

8.2.7 綠地內無垃圾，喬木無樹掛。專項特約服務

——在不違反法律、法規、規章的前提條件下，當顧客提出專項特約服務要求時，物業管理機構應在力所能及的范圍內給予滿足；

——在提供專項特約服務前，應向顧客明示專項特約服務內容和服務標準，并與顧客商定特約服務收費標準；

——專項特約服務的收費標準：有政策規定的應按政策規定執行，沒有政策規定的由雙方協商確定。

寫字樓物業工程管理方案篇五

寫字樓物業管理方案

篇一：寫字樓物業管理方案(詳細)寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理服務規范

范圍

本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。

術語和定義

本標準采用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業管理

物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2.3 物業管理承接驗收

以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求

從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業管理承接驗收

3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；

3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；

3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；

3.2.4 完成了承接驗收備案。

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員；

3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。

3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。

3.3.4 管理服務人員著裝統一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

3.5 管理服務要求

3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；

3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；

3.5.5 公示24小時服務電話；

3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；

3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。

3.7 財務管理

3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；

3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；

3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；

3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3； 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。

3.9 專項特約服務

寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節能管理

寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。

3.11 突發性公共事件處理

寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。

4.1.2 報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

4.2 郵件、報刊雜志收發服務

4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；

要退回郵局。

4.3 裝修管理服務

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；

4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；

5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；

5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業管理方案(doc)『學習改變人生·做成功物業管理人！』

目錄

◎ 物業概況?()◎ 編制依據?()◎ 管理目標?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務項目?（）◎ 具體方案?（）早期物業管理介入階段???（）前期物業管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）

業主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋、設施設備管理方案 ??()娛樂設施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財務管理方案 ???（）

質量管理方案 ???（）

十一、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統的管理和維護?（）◎機構設置及人員配置??()◎物業管理收支預算 ???()

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

位于，周邊

周邊設施，交通便利，地理條件優越。

由 開發建設，占地面積平方米，『學習改變人生·做成功物業管理人！』

總建筑面積，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有

臺

電梯。

編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定）《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》

《杭州市物業管理條例》

《杭州市物業管理服務收費實施辦法》

樓書

浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定

管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為（大廈）

組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入iso9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用cs系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用cis系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量； 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案

第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃

一、認識與定位

（一）全國戰略長沙重點

（二）項目定位

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

（二）零風險工程

三、指導思想、管理模式、管理目標

（一）指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔

（二）一種模式：[經營型]物業管理模式

（三）管理目標兩項承諾四、四大優勢

（一）觀念優勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）

（二）技術優勢：樓宇設備管理技術支持

（三）配套優勢：提供綜合性物業管理服務

（四）經驗優勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施

第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質要求

二、管理人員的培訓

三、管理人員的管理

第三章 管理規章制度和檔案的建立與管理

一、管理規章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費標準

一、物業管理費標準

二、對物業管理處財務管理的認識

三、管理處控制成本主要措施

四、機關新大院物業管理有關費用測算

第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入

一、物業管理的前期介入

（一）施工期的物業管理

（二）辦公大樓設施設備調試期物業管理

（三）辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理

二、辦公大樓后續工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施

第八章社區文化和便民服務

一、社區文化與物業管理關系的再認識

（一）開展社區文化活動是文化需求的重要手段。

（二）社區文化是實施物業管理的潤滑劑。

（三）社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。

（一）社區環境特點

（二）社區總體目標

（三）保證社區文化總體效果的主要措施

三、便民服務

第九章機電設備設施的管理

一、系統的日常運行

二、設備系統的應急處理方案

（一）設備故障處理規程

（二）發生火警處理規程

（三）電梯困人救援規程

（四）供電電源停電故障處理規程

（五）停水及故障處理規程

（六）空調故障處理規程

三、系統的維護保養

（一）維護保養工作方式

（二）日常維護保養、定期維護保養的質量控制

（三）主要系統定檢工作要點

（四）設備維護保養檢修計劃和標準

四、節能管理

五、技術改造、更新

六、技術資料的收集、管理、使用

第十章物業維修養護計劃和實施

一、房屋本體及公用設施維修養護范圍

二、房屋本體及公用設施維修養護運作

三、房屋本體及公用設施維修養護周期

四、房屋本體部分維修計劃、標準

五、公用設施維修養護計劃及標準

第十一章日常物業管理的綜合服務

一、事務管理

三、保安及消防管理

五、設施管理

第一章

提高物業管理服務水平的整體設想及策劃

零風險工程 —— 解除后顧之憂

一種模式—— [經營型]物業管理

二項承諾—— 示范大廈、滿意率

三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務

四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套

八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新

一、認識與定位

（一）全國戰略

長沙重點

岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業管理有限公司（catic property management，以下簡稱cpm）的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。

cpm將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名

物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。

（二）項目定位

長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是

開放、高效、親和

?開放

體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式

?高效

展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和

高效率

?親和

象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關系

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

cpm以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機

關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：

重點一：樹立政府物業整體形象

通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控

制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。

重點二：樓宇設備管理

機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，而政府物業的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要

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