“報告”使用范圍很廣，按照上級部署或工作計劃，每完成一項任務，一般都要向上級寫報告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經驗教訓、存在的問題以及今后工作設想等，以取得上級領導部門的指導。怎樣寫報告才更能起到其作用呢？報告應該怎么制定呢？以下是我為大家搜集的報告范文，僅供參考，一起來看看吧

房地產市場調查分析報告 房地產行情分析篇一

房地產的投資分析報告該怎么寫呢?下面是出國留學網的小編為大家精心整理的“房地產投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。

xx地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。

從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規?；蔀榭赡埽孕袠I的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。

xx地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

與同業比較，xx地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。

2、業務條線間協同效應顯現。

3、受益深圳特區擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

xx地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

房地產市場按照房地產開發的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場;二級市場是房地產開發商在獲得土地使用權后對房地產進行開發和經營的市場;三級市場是房地產開發商已出售的房產在投入使用后進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場。從房地產開發的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發階段，服務商與開發商共存共榮，已經是房地產開發價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮著日益重要的作用。具體業務如下：、在土地供應階段，房地產中介為地方政府或土地運營機構提供政策建議、土地規劃建議、經濟評價、土地出讓策略等顧問服務，使地方政府和土地運營機構在土地出讓過程中能夠計劃長遠并最大化發揮土地的價值;、在物業開發階段，房地產中介為房地產開發商提供市場進入戰略、土地競投策略、物業項目開發策略等顧問服務;、在物業交易的二級市場，房地產中介為開發商提供營銷策劃、代理銷售等專業服務;、在物業交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務，房地產市場發展展望

房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。

房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。

與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。

專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

xx地產業務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃。小編精心推薦

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房地產市場調查分析報告 房地產行情分析篇二

房地產投資分析報告

前 言

最近一段時間一直在尋找高成長性的企業，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發現一直中意的企業——世聯地產，一直以為這是一家地產企業，昨天偶然發現這是一家為地產商服務的企業，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。

世聯地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。

從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規模化成為可能，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。

第一章 標的行業屬性及成長性分析

世聯地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。

2、業務條線間協同效應顯現。

3、受益深圳特區擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

行業及公司簡介：

行業情況簡介

世聯地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

房地產市場按照房地產開發的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發商在獲得土地使用權后對房地產進行開發和經營的市場；三級市場是房地產開發商已出售的房產在投入使用后進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產開發的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發階段，服務商與開發商共存共榮，已經是房地產開發價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮著日益重要的作用。具體業務如下：

（1）在土地供應階段，房地產中介為地方政府或土地運營機構提供政策建議、土地規劃建議、經濟評價、土地出讓策略等顧問服務，使地方政府和土地運營機構在土地出讓過程中能夠計劃長遠并最大化發揮土地的價值；

（2）在物業開發階段，房地產中介為房地產開發商提供市場進入戰略、土地競投策略、物業項目開發策略等顧問服務；

（3）在物業交易的二級市場，房地產中介為開發商提供營銷策劃、代理銷售等專業服務；

（4）在物業交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業務，不涉足開發業務。公司憑借穩定的管理團隊、專業的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環渤海區域。包括房地產營銷代理、發展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業人才。

公司目前的顧問策劃業務主要為政府部門和房地產開發商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發策劃服務等；銷售代理業務主要為收取傭金的一般代理業務；經紀業務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。

公司品牌建設已經取得一定成果，連續5年位居“房地產策劃代理百強企業top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業第1。公司積極利用多種渠道建設行業品牌，其憑借多年積累的行業經驗及專業能力，出版的一系列房地產市場專業研究的書籍，在行業內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發行以“世聯地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業圖書18本。

行業發展前景：

房地產市場發展展望

房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。

我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。

房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。

房地產綜合服務行業前景展望

與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。

顧問策劃業務

專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

代理業務

2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業起步較晚，房地產行業的專業分工程度和國外發達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業交易是通過中介機構完成的。

房地產綜合服務業還處于發展初期的另一個特征是行業集中度極低，該行業的龍頭企業，如世聯地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業務模式先進的龍頭企業將獲得更大的市場空間。

經紀業務

2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業務下降，但是從長遠來看市場空間較大。

世聯地產經營優勢

世聯地產業務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發展，世聯地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。

公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業務三大產品線，形成了良性的互補和協同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業務競爭優勢明顯；公司的代理銷售業務多年來處于同行業前列，2009年1-6月代理銷售業務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業務由子公司世聯行經營，定位于“豪宅專家”，目前發展規模仍較小。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。一般認為房地產服務行業門檻低，沒有規模效應，大公司不占優勢。但我們認為這只是該行業低層次競爭階段的暫時表現而已。隨著整個房地產行業高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯地產已經建立起了良好的品牌和業務基礎，截止09年6月，世聯地產尚未完成的顧問合同233個，在業內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯長期積累的經驗和模式相抗衡。

2、業務條線間協同效應顯現。作為業內知名的地產顧問策劃公司，世聯與政府部門、業內大型地產開發商都具有長期、良好的業務合作往來。通過顧問策劃先行的戰略，公司同時爭取到大量代理銷售業務。這一策略在進入新的市場區域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯在深圳當地已經占據大約30%的市場份額，對當地購房群體有深刻認識和把握，具備相當大的區域性優勢。深圳特區擴容在即，預計房地產開發也將迎來一波新浪潮，作為當地龍頭的服務商，世聯在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團隊高瞻遠矚。世聯地產的高管大都是公司的創始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規模效應等因素才能實現公司持續發展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。

首先，顧問代理業務全國布局項目將完成公司以重點城市為中心并輻射周邊區域市場的全國業務布局，該項目的順利實施將穩固公司顧問策劃業務行業第一的市場地位，并將進一步提升公司代理銷售業務的市場地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業務流程和管理流程的集成服務管理平臺將有效地整合公司各類業務的管理系統，打通業務線各層級之間的壁壘，實現資源最大化利用，實現更高效專業的項目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業務快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業能力均提出了更高的要求。公司人力發展與培訓中心的建立將實現整體培訓體系和個人經驗體系的結合，有效地縮短公司培養專業人員的時間，提高公司人員的整體專業素質以匹配公司業務的快速增長；

第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業中的專業品牌形象，系統化地在全國建立穩健、創新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場份額，最終實現公司的戰略目標。

第二章 標的當前估值合理性分析

盈利預測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發商和服務商提供良好的經營空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預計09年到11年公司的毛利率至少將穩定在41%-42%；

07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內有比較大的擴張計劃，我們預計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預計09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

根據公司業績快報計算，公司09年的業績為1.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。

第三章 標的風險所在及防范措施

世聯地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規劃、營銷、銷售方案等等，而現在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業務，所以未來其他業務的業績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業只要是將行業內的業務多元化發展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業的業績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時我們在企業跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。

房地產市場調查分析報告 房地產行情分析篇三

房地產項目投資可行性研究分析報告模板格式（包括基本估算數據）

第一部分 房地產項目總論

1.房地產項目概況

1.1房地產項目名稱

1.2房地產項目建設單位

1.3房地產項目位置（四周范圍）

1.4房地產項目周邊目前現狀

1.5房地產項目性質及主要特點

1.6房地產項目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據

1.8研究工作概況

2.可行性研究結論

2.1市場分析預測

2.2項目地塊分析

2.3項目規劃方案

2.4項目工程進度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項目財務與經濟評價

2.7項目綜合評價結論

3.主要技術經濟指標表

4.項目存在問題與建議

第二部分 房地產項目背景

1.房地產項目提出背景

1.1項目所在區域商業發展情況

1.2所在區域政策、經濟及產業環境

1.3項目發起人及發起緣由

2.房地產項目發展概況

2.1已進行的調查研究項目及成果

2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程

3.房地產項目投資的必要性

第三部分 房地產市場研究

1.市場供給

1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查

1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查

1.3其他替代性產品供給量情況調查研究

2.市場需求

2.1所在區域內商業用房的租用情況調查

2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查

2.3其他替代性產品租售情況調查

3.市場價格

3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查

3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查

4.市場預測

4.1未來該區域內商業用房需求預測

4.2銷售及租賃價格預測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產品推銷費用預測

第四部分 項目研究

1.地塊特征分析

1.1項目區位分析

1.2項目交通分析

1.3項目人流分析

1.4項目周邊規劃

2.項目swot分析

2.1項目優勢分析

2.2項目劣勢分析

2.3項目機會分析

2.4項目威脅分析

3.項目定位方案

3.1項目產品方案

3.2主要功能建筑規模

3.3主要技術經濟指標

第五部分 投資估算

房地產項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括：

1.土地費用

2.前期工程費用

3.建筑安裝工程費用

4.基礎設施建設費用

5.公共配套設施建設費用

6.管理費用

7.銷售費用

8.財務費用

9.各種稅金支出

10.其他成本支出估算

第六部分 開發進度

第七部分 資源供給

1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式

3.施工力量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應

第八部分 財務評價

1.獲利性評價

1.1成本利潤率

1.2銷售利潤率

2.效率評價

2.1經營比率

2.2資金利用率

3.信譽評價

3.1流動比率

3.2杠桿比率

4.靜態獲利分析

4.1投資收益率(r)

4.2投資回收期(pt)

5.動態獲利分析

5.1財務凈現值（fnpv）

5.2財務凈現值率(fnpvr)

第九部分 風險評價

1.盈虧平衡分析

2.敏感性分析

2.1變動因素一

2.2變動因素二

第十部分 綜合評價

1.經濟評價（定性）

2.社會評價（定性）

3.環境評價

4.存在問題與建議

5.總體結論及建議

通用估算情況，請大家辨別使用！

估 算

一 土地費用土地使用權出讓金 土地評估拍賣價格的30%或以上土地出讓契稅 出讓金×3%

二 建安費用 810元/m2-1260元/m2含建設及基本安裝

三 前期費用 中高檔樓盤 約80元/m2-100元/m2 別墅 約180元/m2 1 規劃設計費 建安費×3%設計招投標管理費 總投資×0.02%勘查費 設計概算×0.5%設計監理 規劃設計費×2%施工監理 建安費×1.4%施工證費規劃證費 建安費×0.6%

四 配套費用190元/m2-230元/m2住宅配套費用 用地紅線外大市政配套費 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等

五 其它費用管理費用（建安+前期+配套）×3%銷售推廣費用 按銷售收入約1.5~3%計不可預見費用（建安+前期+配套）×3%或以上

六 營業稅費 銷售收入×6.1%營業稅 銷售收入×5%城市維護建設稅 營業稅×7%教育附加稅 營業稅×4%印花稅 銷售收入×0.05%交易管理費 銷售收入×0.5%

杭州市即將實行所得稅預征：銷售收入的15%×33%=4.95%

七 融資成本

清 單

序號 費用名稱 取費標準土地使用權取得費附加

1.1 國土契稅 土地評估價格×3%

1.2 城市配套費 凡公開招標、掛牌出讓的土地，免城市基礎設施配套費。1.3 拆遷管理費

1.4 國土勘測費

1.5 拆遷代辦費

1.6 現狀實測費前期工程費 中高檔樓盤 約80元/m2-100元/m2 別墅 約180元/m2

2.1 方案設計費 多層1.8元/m2，高層2.2元/m2

2.2 水文地質勘察設計費 多層3.1元/m2，高層3.6元/m2

2.3 施工圖設計費 多層18-22元/m2，高層35元/m2，別墅100元/m2

2.4 施工圖圖審費 多層1.8元/m2，高層2.2元/m2

2.5 基礎設施設計費

2.5.1 市政工程設計費 多層1.8元/m2，高層2.5元/m2

2.5.2 電信設計費 1元/m2

2.5.3 有線電視寬帶設計費 0.4元/m2

2.5.4 管煤/給水/給電工程設計費 3.4元/m2

2.6 施工用電供配電貼費 1.2-2.7元/m2

2.7 測繪定點費+灰線驗費 0.85元/m2

2.8 曬圖費 0.5元/m2

2.9 編標費及委托編制標底費用 3.2元/m2

2.10 工程招標管理費 0.42元/m2

2.11 環保費/日照分析費 0.5元/m2

2.12 建筑地方高等教育費 12元/m2

2.13 人防費 多層15元/m2（舊城 10元/m2）

2.14 商品房測繪費 0.8元/m2(住宅)1.2元/m2（商業用房）

2.15 白蟻防治費 1.6元/m2

2.16 散裝水泥專項基金墻改 10元/m2建筑安裝工程費 810元/m2-1260元/m2

3.1 建安成本 多層800元/m2，高層1250元/m2

3.2 監理工程招標費管理費 多層0.1元/m2，高層0.14元/m2

3.3 土建工程監理費 多層8.4元/m2，高層10元/m2

3.4 土建工程質檢費 多層1.5元/m2，高層2.1元/m2基礎設施建設費 190元/m2-230元/m2

4.1 市政工程建設費 多層70元/m2，高層100元/m2

4.2 市政工程質檢費 多層1元/m2，高層1.5元/m2

4.3 小區供電工程費 22元/m2

4.4 小區給水工程費 供水基金 15元/m2 接水 15元/m2

4.5 小區供氣工程費 14元/m2

4.6 有線電視寬帶工程費 6元/m2

4.7 小區路燈工程費 雙路 64萬/公里 單路39萬/公里

4.8 小區綠化費 25-30元/m2

4.9 小區通訊通郵費 16元/m2

房地產市場調查分析報告 房地產行情分析篇四

論文參考題目：

1)房地產投資宏觀政策研究

2)房地產評估方法研究

3)房地產項目投資經濟評價

4)房地產項目機會研究

5)房地產項目可行性研究

6)房地產項目開發程序創新與問題研究

7)房地產項目經營策劃方案

8)房地產金融政策研究

9)房地產市場定位分析研究

10)房地產在我國國民經濟中的作用分析研究

11)土地價值構成與土地交易政策研究

12)我國房地產市場開發的不均衡問題研究

13)房地產投資杠桿分析研究

14)房地產融資政策改革與創新

15)房地產融資成本構成與融資邊際效益分析

16)房地產融資策劃

17)房地產投機機會研究與博弈方法

18)房地產市場泡沫形成機理與控制方法研究

19)房地產中介行業發展機會及其對房地產市場的作用分析

20)房地產咨詢服務業發展政策研究

調查報告參考題目：

1、廣州市2013年房地產投資狀況調查與分析

2、廣州大學城開發建設對本市教育與經濟發展的影響

3、番禺區2013年土地開發建設狀況調查

4、花都區2013年房屋投資及其價格調查

5．2013年國慶期間廣州各區銷售樓盤及其價格調查分析

要求：每人任選一個題目，也可以自定題目，寫一篇課程論文或者調查報告，字數2000-3000左右，打印裝訂，教務處網頁上自己下載封面，論文要求有內容摘要、關鍵詞、參考文獻。上交時間：第12-13周上課時間。

房地產市場調查分析報告 房地產行情分析篇五

摘 要

房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。

關鍵詞：房地產項目；投資風險；風險分析

1房地產的概念

房地產業，是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

2房地產項目投資的內涵

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環境效益;企業投資注重于利潤指標;購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現。

3我國房地產風險分析

我國處于快速發展階段，城市化發展在推動我國經濟發展的同時，也為經濟發達的城市帶來了越來越多的人口，城市區域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業的發展造成了較大的影響，行業資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發控制。房地產行業的發展過程中，區域發展存在顯著的差異性，同樣也表現在房地產發展規模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區域的經濟水平的發展較為良好，這是因為房地產行業的發展時間較長，積累了豐富的發展經驗。中部地區的發展呈現出領先發展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現象，部分房地產企業將發展逐漸發展到中部和西部，且區域結構也出現了一定的變化，特別是在中部區域的經濟水平的發展中，不同指標的提升更高。我國城市化發展是舊區創新和基礎設施重新建設作為主要發展內容，因此，我國城市不論是在規模和發展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發商還是規劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發行了相應的調控政策，但是監督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執行起來并不嚴格，而且商業銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業的持續性發展戰略的實施。

4房地產投資機會與建議

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。

4.1關于投資區域，如何選擇

不同的區域有不同的房地產發展前景，所以投資房地產實質上是投資該區域的發展前景。所以需要分析區域投資環境，選擇好的投資區位，尋找投資機會。良好的投資區位包括：交通、學校、醫院、菜市場、商貿、良好發展前景等因素。

4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶

從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現泡沫化的趨勢。而品牌開發商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發商，應充分考慮自身的發展戰略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環境低迷的時候應儲備土地。

4.3強調項目可行性分析和市場監測

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業需要做好可行性研究，做好項目開發成本和財務分析。房地產開發中既涉及土地、稅費、工程、開發、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態分析為主，以靜態分析為輔，對項目進行現金流量分析、動態投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。

進行充分的市場調研和監測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。

5結 語

隨著社會的發展，我國的房地產市場也在不斷地發展，規模也在不斷地增加，雖然房地長行業有著巨大的利益，但同時也產生巨大的投資風險。通過調查發現，我國的房地產的相關法律、法規在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產項目的投資出現較多風險。本文針對我國目前房地產行業的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。

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