每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養人的觀察、聯想、想象、思維和記憶的重要手段。相信許多人會覺得范文很難寫？這里我整理了一些優秀的范文，希望對大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧。

寫字樓物業管理的內容 物業管理寫字樓篇一

物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。

物業重點關注的安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同應與地產方研討并形成書面資料，以備復查。涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。

規劃設計階段---對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。

規劃設計評估準備

項目評估細則

規劃設計評估的程序

此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

營銷策劃階段---物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。施工建設階段-----電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

寫字樓物業管理的內容 物業管理寫字樓篇二

淺析寫字樓的物業管理

作者：佚名 文章來源：本站搜集整理 點擊數：

313 更新時間：2008-9-

312:49:28

核心提示：寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高，它不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點，要針

對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。

(一)寫字樓物業的特點和管理特點

寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。

寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點：

(1)物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。

(3)物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。(4)物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。

(5)業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。

(6)業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。

(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。

(8)因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。

(二)寫字樓的物業管理

1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理高標準的要求。

2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。

3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力

寫字樓物業管理的特點

時間：2008-11-23 22:32:30來源：網絡作者：未知點擊：

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（一）保證樓內與外界通訊渠道的暢通

寫字樓內辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設備等各種辦公設備全天使用，因此，必須保證供電系統的正常運行。否則，將直接影響樓內辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。

由于寫字樓內人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環境，消除病菌從空調通風管道進行傳播的可能性，自經曲里勢提的亞前到鉆弱強x定期對空調系統風道進行消毒，保證樓內的溫度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。

為了保證樓內辦公人員正常的生活用水，必須對樓內的給排水系統設備進行定期的維修養護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內辦公人員的用水安全。

對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現故障將會給樓內辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養制度，通過合理的運行和科學的養護，提高電梯運行的安全性，確保樓內辦公人員的正常使用。

保證樓內與外界通訊渠道的暢通，是現代化智能寫字樓物業管理的重要任務之一。

在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關重要的，是帶來巨大經濟效益的前提，通過對樓內通訊設備日常及定期的維護，保證寫字樓內通訊系統設備的安全運行以滿足樓內辦公人員的使用需求。

（二）提供安全保障，常備不懈

寫字樓內的消防工作非常重要，一旦發生火災后果難以設想，因此，物業管理工作中除了要遇正逍換設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應做到常備不懈。必須加強樓內各區域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監控措施，并通過嚴格的監督檢查機制以確保安全保衛管理制度的有效實施。因此，要建立完善的應急預案。

（三）要求環境整潔，舒適優雅

現代化的寫字樓，系統設備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創造干凈，整潔、優雅，舒適的辦公環境，寫字樓內衛生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區域的衛生及辦公區域的衛生應由專業保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。

樓內垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當的花卉和綠色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環境。

（四）質量要求高，科技含量大

由于現代寫字樓本身規模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現代化的智能寫字樓，集各種先進技術設備之大成，例如，中央空調系統設備、高檔電梯、樓宇自控設備、保安監控設備、火災自動報告系統設備、辦公自動化系統設備等，這無疑對物業管理人員提出了更高的要求。物業管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應的專業技術知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設備，才能夠擔負起管理和維護這些設備系統的責任。同時，應指導客戶正確地使用這些設備，避免因不正常的使用操作而導致設備的提前損壞。

廣州物業管理三大發展趨勢

2002.07.0

1有專家指出，好的物業管理是樓盤升值的保障。但要做到真正的好的物業管理，除了物業管理公司自身要不斷提高整體素質、變管理為服務之外，還需要不斷完善的法律法規來支撐。所以，未來物業管理的發展方向主要是專業化、法律化和人性化。

一、專業化

現在許多人都有這樣的認識：物業管理不就是伺候人嗎？用得著什么技術和學歷嗎？是個人就能干——也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著房管所年代管理員的工作作風，物業公司工作人員學歷低、年紀大、缺少服務意識成為普遍現象。其實，物業管理是一門專業，既需要高學歷、高素質的人才，也需要網絡等先進科技，同時也需要現代化的企業管理。無人化管理、智能化管理都是未來物業管理的發展方向。

二、法律化

如何妥善處理開發商的遺留問題？被炒掉的物業公司不走人怎么辦？業主管理委員會有法律地位卻沒有法人地位如何能體現其作用？如何約束沒有公德意識的鄰居??現在幾乎所有的業主，包括一些物業管理專業人員都在慨嘆：物業管理的法律法規太少，且缺少操作性。像香港及國外那樣擁有詳盡物業管理方面的法律文本是未來幾年內物業管理的大勢所趨。

三、人性化

下雨天打車到樓下，保安能打著傘接你進樓；家中電表沒電了，維修工能友善提醒；車輛損壞，保安員不是第一句話就是“這與我無關”??物業管理的核心工作是服務人，要想服務好，必須在不增加或少增加成本的前提下盡量體現服務的人情味兒。

香港物管＝“雇工”

據了解，在香港，物業管理公司扮演的是雇工的角色，小業主如果對物業管理公司的工作感到不滿意，只要半數以上表決，就可以選擇另外的物業公司。目前廣東省、廣州市有關物業管理法規中雖然也有類似的規定，但是在實踐中并沒有得到很好的執行。

此外，香港物業管理的目的，不僅是要為業主或租戶提供一個安全、舒適、和諧的居住環境或工作環境，及保障業主和租戶的利益，同時更是為了提高物業的投資回報率。所以，其服務內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，還旨在通過這些物業，去推動和協調這些物業內業主或租客之間的社會與人際關系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產這類貴重資產和高價商品得以發揮最高的效益。

有專家表示，以后廣州市大小樓盤如果都向著這個方向發展，無論是對于業主來說，或者對于廣州市的房地產發展來說，都是很有利的。

寫字樓物業管理的內容 物業管理寫字樓篇三

寫字樓物業管理

寫字樓管理內容與過程

一、前期管理

(1)設計階段(2)設備定貨階段(3)隱蔽工程(4)建筑工程、設備、設施、建筑材料圖檔(5)保修、備品、備件管理(6)物業管理籌備：組織機構、人員崗位描述、人員招聘、基礎培訓(7)服務產品供應方案：服務承諾、配合銷售(8)寫字樓cis策劃

二、接管驗收

(1)工程接管驗收(2)物業接管驗收(3)工程質量遺留問題處理(4)物業管理公司cis實施

三、入住管理

1.權利認定2.簽署契約：業主公約及房屋使用管理規定3.收繳相關費用4.房屋查驗5.發放鑰匙6.辦理相關證件

四、日常運行管理 1.安保管理

(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)監控管理

2.工程管理

(1)系統運行(2)日常巡檢(3)計劃維修保養(4)技改措施(5)節能降耗(6)工程服務(7)裝修管理(8)遺留質量問題處理

3.保潔綠化管理

(1)清潔重點部位確定(2)清潔標準(3)清潔工作程序(4)害蟲消

施的日常運行和維護、保養費；綠化養護費；清潔衛生費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊費；共用部位、共用設施設備及公共責任保險費；經業主同意的其他費用。

在上述規定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30-40%公共能源，占總成本的20-30%；營運成本，占總成本的20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。

其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業成本的50-70%左右，成為寫字樓物管企業成本控制的重點。

二、寫字樓成本精益控制方法

成本的精益控制，是指借鑒工業企業精益生產的成本控制思想和方式，在寫字樓的經營管理中，實施成本的精益控制，提高企業的運作效率，爭取更多的贏利。

精益生產是當前工業界公認最佳的一種生產組織體系和方式。其特點是消除一切浪費、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優品質、最低成本和最高效率對市場需求做出最迅速的響應。

寫字樓物管企業，應在消除一切浪費、不斷改進、及時調整的精益思想指導下，對寫字樓經營管理成本進行精益控制。

1、成本臨界點控制

臨界點控制，是一種動態的控制方式，企業既要滿足寫字樓服務需求高峰期顧客對較高服務能力的需要，又要保證在低谷期不閑臵服務能力。同時，對內部各部門進行成本預算和定額的控制。臨界點控制使企業的服務供應和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作，實現高

包括：公共設備設施運行的電費、公共照明電費、以及寫字樓企業自己的辦公用電三部分。第二，配合國家或地區的電力優惠政策，安裝相應的電表可節約能源費。第三，為了分析、控制設備設施用電，除了設備設施的總表外，為大型的設備設施安裝專項計量電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第五，為物管企業自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎。

其次，管理無空白點。做到只要使用能源方，都要能被計量。有相應的能源使用規定，派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉的用電系統等。可以通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進，達到不斷修正、完善的目的。

再次，電價核算準確。因為電力部門根據枯水季節和豐水季節分別實行兩種平均價格，而且每天按照豐、平、谷三個用電時段分三個不同的標準計量電價，所以實際電費單價需要從總電費和使用小時兩個指標反算得到。另外，大型寫字樓的框架結構決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物管企業的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，并核算出一個相對固定的單價數額。物管企業應每月制定能源成本核算表，清晰展示當月的能源成本負擔情況。

需求高峰期和低谷期，重點安排服務能力，而不是平均分配服務能力。第二，從空間上落實服務責任，在不同服務時段采取定崗定員和值班結合的排班方式。

對比寫字樓、賓館和商場的服務需求，如表2所示，分析寫字樓每天的需求高峰期和低谷期。

寫字樓全年的服務需求高峰期和低谷期也比較明顯。由于寫字樓租賃顧客數量在一定時期內相對固定，所以，可以按照節假日將寫字樓服務排班分為工作日班和節假日班。每個工作日班又可以分為服務高峰定崗定員制和服務低谷值班制，而節假日班可分為周末和大假兩個班。企業根據各種班次的服務需求強弱和特點以及管理重點，安排服務崗位。如在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力；在低谷期(節假日等)以值班方式提供服務；以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務要求；值班小組人員少，以團隊方式相互協作，小組內員工一專多能，比如工程維護人員在需要的時候協助保安，共同完成值班任務。

最后，寫字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎，在能滿足服務需求前，不能一味地強調減少人員數量。必須提高人員質量，對員工進行有計劃、有目的的長期培訓和崗位輪換實習，并將培訓成效納入績效考核體系，才能高質量地柔性規劃服務能力，達到人力成本精益控制的效果。

寫字樓物業的租約與租約談判

寫字樓租客與業主的權利和義務要在書面租賃契約中具體確定，租金定期增長的數量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數能比較準確地反映當地通貨膨脹的水平。然而，由于消費者價格指數有時變化幅度非常大，尤其是在經濟高速發展的地區或政治經濟不穩定的地區，這就使得租客很難接受用消費者價格指數作為租金向上調整的基礎這樣一個條件。因此，租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元/平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限，這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如能源費用，可由寫字樓的租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎，因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比

裝修投資或支付其它費用，但在租賃期間內，這筆資金還是要通過種種方式歸還業主的。這樣做一個好處就是能保證租約中所規定的租金水平與市場水平相當。

另外折讓優惠可能會體現在租約續期的有關條款上。如果租客預計由于自己業務的發展可能會在未來增加承租面積,則一般希望業主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣,否則業主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空臵時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業主通常可以給租客一個優先權，即如果租客想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空臵狀態的話，則該租客在同等條件下有優先承租權。有時租客還會要求在租約中加上于原租約條件下續租的條款。然而，業主不愿在租約期滿時賦予租客過多的權利。這里主要有兩個原因。首先，期限較長的租約所規定的租金在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權利也并不能保證其繼續承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規定租客只要提前一定的時間通知業主并按規定繳納罰金,租客就可以提前終止租約。

寫字樓管理與服務的要求

寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要創造優美整潔的環境，1寫字樓防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能；加強防范措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發現問題及時處理，消除事故隱患。

四、重視清潔管理

清潔好壞是寫字樓管理服務水平的重要體現，關乎大廈的形象。由于寫字樓一般都采用大量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度大，專業要求高。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保 潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。

五、強化設備管理設施的維修保養

設備、設施的正常運行是寫字樓運作的核心。應重視對寫字樓水電設施(包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業主、租戶的設備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于98％，應急發電率達到100％，消防設備完好率達到100％。

六、設立服務中心，完善配套服務

管理就是服務。為方便客人，滿足客人需要，寫字樓應有配套的3化寫字樓放量的情況下，物業管理水平的高下才是決定“錢途”的關鍵。

1000萬平方米火拼

北京中原房地產經紀有限公司商業樓宇部總監穆昆分析說，總體來看，2004年北京寫字樓供應狀況仍是“3+x”格局，即由cbd、中關村、金融街及其它寫字樓商圈共同構成。根據規劃，僅中關村、cbd、金融街等區域的未來供應量就近千萬平方米。

cbd規劃寫字樓約500萬平方米，但從近期來看，國貿-建國門區域的寫字樓建設速度有放緩跡象，供應可能出現斷檔。同時，在cbd周邊地區，如朝陽門、勁松、雙井區域就獲得不錯的發展空間，形成2004年寫字樓市場的潛在區域。

中關村2003年-2005年間總供應量約241萬平方米，將建成58個寫字樓，平均每年新增80萬平方米。

從整體上看，金融街預計在2007年以前將建成近160萬平方米的寫字樓，供應速度低于cbd、中關村。

穆昆認為，除以上三個區域，值得一提的是朝外寫字樓商圈的崛起。

綜上所述，從中長期規劃來看，cbd約在500萬平方米，中關村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其它地區在150萬平方米左右，潛在供應量在1000萬平方米左右。

致勝之道：物業管理

由于供應量龐大，部分發展商為避免將來租賃市場可能出現的激

5以后承諾能否真正兌現，這些都是問題。

公共商業樓宇的管理內容及方式

公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產，它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業管理內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。

一、公共商業樓宇的管理內容 1.一般性管理

(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。

(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝臵，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，7力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以公共商業樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，公共商業樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。

第二，公共商業樓宇識別系統的建立。企業識別系統(corporate ｉdentity system，簡稱cis)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的cis系統由三個子系統構成，即mis(理念識別系統)；vis(視覺識別系統)；bis(行為識別系統)。三者只有互相推進，共同作用，才能產生最好的效果。

cis是一種藉以改變企業形象，注入新鮮感，使企業更能引起廣大消費者注意，進而提高經營業績的一種經營手法。它的特點是通過對企業的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統籌設計、控制和

9經營各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購物者各方面的需要。

第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統上分為綜合商店和專業商店外，現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色，它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。

第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。

第四，不同的商業機構。商業機構在這里是一個廣泛的概念，除了純商業機構，還包括飲食業企業，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務性企業，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發店、沐浴室；旅游業企業，如旅行社、旅館；娛樂業企業，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機構，如銀行、信用社等等。公共商業樓宇實際上可以看成是一個商業區，里面可以包容城市商業街區的各行各業。

第五，承租客商在公共商業樓宇的不同作用。根據承租客商向公共商業樓宇承租營業場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩定公共商業樓宇的經營管理及其收入具有主要作用，是公共商業樓宇發展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業樓宇的經營穩定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為

1施、使用人的經營行為進行管理，以保證公共商業樓宇良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。公共商業樓宇本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對公共商業樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執 行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，公共商業樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。公共商業樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

(1)制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

(2)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業樓宇的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以公共商業樓宇名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

(3)協調公共商業樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提

寫字樓物業管理的內容 物業管理寫字樓篇四

寫字樓物業管理方案

篇一：寫字樓物業管理方案(詳細)寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理服務規范

范圍

本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。

術語和定義

本標準采用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業管理

物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2.3 物業管理承接驗收

以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求

從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業管理承接驗收

3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；

3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；

3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；

3.2.4 完成了承接驗收備案。

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員；

3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。

3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。

3.3.4 管理服務人員著裝統一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

3.5 管理服務要求

3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；

3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；

3.5.5 公示24小時服務電話；

3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；

3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。

3.7 財務管理

3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；

3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；

3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；

3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3； 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。

3.9 專項特約服務

寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節能管理

寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。

3.11 突發性公共事件處理

寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。

4.1.2 報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

4.2 郵件、報刊雜志收發服務

4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；

要退回郵局。

4.3 裝修管理服務

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；

4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；

5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；

5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業管理方案(doc)『學習改變人生·做成功物業管理人！』

目錄

◎ 物業概況?()◎ 編制依據?()◎ 管理目標?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務項目?（）◎ 具體方案?（）早期物業管理介入階段???（）前期物業管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）

業主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋、設施設備管理方案 ??()娛樂設施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財務管理方案 ???（）

質量管理方案 ???（）

十一、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統的管理和維護?（）◎機構設置及人員配置??()◎物業管理收支預算 ???()

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

位于，周邊

周邊設施，交通便利，地理條件優越。

由 開發建設，占地面積平方米，『學習改變人生·做成功物業管理人！』

總建筑面積，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有

臺

電梯。

編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定）《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》

《杭州市物業管理條例》

《杭州市物業管理服務收費實施辦法》

樓書

浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定

管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為（大廈）

組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入iso9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用cs系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用cis系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量； 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案

第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃

一、認識與定位

（一）全國戰略長沙重點

（二）項目定位

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

（二）零風險工程

三、指導思想、管理模式、管理目標

（一）指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔

（二）一種模式：[經營型]物業管理模式

（三）管理目標兩項承諾四、四大優勢

（一）觀念優勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）

（二）技術優勢：樓宇設備管理技術支持

（三）配套優勢：提供綜合性物業管理服務

（四）經驗優勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施

第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質要求

二、管理人員的培訓

三、管理人員的管理

第三章 管理規章制度和檔案的建立與管理

一、管理規章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費標準

一、物業管理費標準

二、對物業管理處財務管理的認識

三、管理處控制成本主要措施

四、機關新大院物業管理有關費用測算

第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入

一、物業管理的前期介入

（一）施工期的物業管理

（二）辦公大樓設施設備調試期物業管理

（三）辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理

二、辦公大樓后續工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施

第八章社區文化和便民服務

一、社區文化與物業管理關系的再認識

（一）開展社區文化活動是文化需求的重要手段。

（二）社區文化是實施物業管理的潤滑劑。

（三）社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。

（一）社區環境特點

（二）社區總體目標

（三）保證社區文化總體效果的主要措施

三、便民服務

第九章機電設備設施的管理

一、系統的日常運行

二、設備系統的應急處理方案

（一）設備故障處理規程

（二）發生火警處理規程

（三）電梯困人救援規程

（四）供電電源停電故障處理規程

（五）停水及故障處理規程

（六）空調故障處理規程

三、系統的維護保養

（一）維護保養工作方式

（二）日常維護保養、定期維護保養的質量控制

（三）主要系統定檢工作要點

（四）設備維護保養檢修計劃和標準

四、節能管理

五、技術改造、更新

六、技術資料的收集、管理、使用

第十章物業維修養護計劃和實施

一、房屋本體及公用設施維修養護范圍

二、房屋本體及公用設施維修養護運作

三、房屋本體及公用設施維修養護周期

四、房屋本體部分維修計劃、標準

五、公用設施維修養護計劃及標準

第十一章日常物業管理的綜合服務

一、事務管理

三、保安及消防管理

五、設施管理

第一章

提高物業管理服務水平的整體設想及策劃

零風險工程 —— 解除后顧之憂

一種模式—— [經營型]物業管理

二項承諾—— 示范大廈、滿意率

三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務

四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套

八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新

一、認識與定位

（一）全國戰略

長沙重點

岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業管理有限公司（catic property management，以下簡稱cpm）的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。

cpm將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名

物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。

（二）項目定位

長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是

開放、高效、親和

?開放

體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式

?高效

展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和

高效率

?親和

象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關系

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

cpm以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機

關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：

重點一：樹立政府物業整體形象

通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控

制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。

重點二：樓宇設備管理

機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，而政府物業的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要

寫字樓物業管理的內容 物業管理寫字樓篇五

寫字樓物業管理方案

具體描述

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

______________位于_______________，周邊 周邊設施_______，交通便利，地理條件優越。

______________由____________開發建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有___臺電梯。

此為工程部分

第一節 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（a座）工程人員結構圖

人員配置說明 項目負責人： 1人

工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人

領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）bc

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