無論是在個人生活中還是在組織管理中，方案都是一種重要的工具和方法，可以幫助我們更好地應對各種挑戰和問題，實現個人和組織的發展目標。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優質的方案嗎？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀。

物業綠化養護方案及措施篇一

摘要:物業服務的好與壞，不僅關系到業主的切身利益，同時也反映了物業管理公司的服務檔次，更關系到物業管理公司的前途和命運。物業管理公司必須以高度的責任心為業主服務，為業主提供一個安全、整潔、舒適、溫馨的環境，贏得業主對物業管理公司的信賴。提升物業服務的品質是多方面的，本文作者根據多年的工作實踐，總結出提高物業服務品質的四個基本途徑：一是加強員工培訓，不斷提高員工自身綜合素質，優秀的員工是提升物業服務品質的保障；二是做好業主的投訴處理，不抱怨業主，而是把業主的投訴作為資源，改進和完善物業服務；三是培養iso9001質量管理習慣，遵章辦事，一絲不茍；四是誠實守信、履約踐諾、信守物業服務合同。

物業管理屬于服務性行業，所提供的商品是無形的“服務”。它的各項管理說到底都是為業主提供各項滿意的服務。如何使顧客滿意？是每一個物業管理從業人員在不斷思索總結的問題。物業管理公司必須持續改進自己的服務質量才能夠滿足業主日益提高的需求。“勿以善小而不為”，改善服務的每一個可能都要當作大事來切實落實；“勿以惡小而為之”，損害形象的每一個細節，都不能當作小事而置之不理。改善服務質量要從點點滴滴做起，要使每一點改善都能帶給業主更大的方便與滿意，這就是物業管理服務的生命源泉。任何一個高效率高品質的企業都在于其杰出的團隊力量，而這個團隊力量則建立在每個人、每個部門的“服務意識”上。有很多的企業把原先組織內的“管理部”更名為“服務部”，這樣做，也許工作性質沒有太大的變動，但各部門成員的心態，已從原先的干預、要求心態轉換成支援、服務心態了，即非常自然地從原先要求別人怎么樣，調整為要求自己應該怎么樣，對待顧客的態度也改變了，考慮更多的是如何讓他們更滿意。

以業主需求為導向，不斷提高服務水平，向服務要效益是物業管理企業的今后發展方向。在is09001∶20xx版標準的八項質量管理原則的第一條就是“以顧客為關注焦點”。在企業的服務過程中，不管以前業主滿意度如何，業主的需求都是不斷變化的，因此要始終使顧客滿意度達到較高水平，就得不斷調整服務的內容，提高服務水平，這樣才能確保業主對物業管理企業的認可。當企業管理者的標準高于操作者的標準，操作者的標準又高于業主的標準，服務質量才能得到持續提升。

把業主作為上帝去迎合他，可以一時取悅于他，但有時迎合并不討好，業主雖覺得好，但不會覺得驚喜。只有改變思路，變被動服務為主動服務，才能長久地把握業主的心理，這是一個觀念的轉變。物業管理企業要懂得比業主多，想得比業主遠，回答業主提出的所有問題，承擔業主自己都沒想到的責任。如果做到了這些，就能抓住業主的心。了解了業主的心理后，就要進一步引導他們向積極的方向發展。有些業主比較固執，有些業主心理波動性很大，他們的潛在需求很多，要很好地把握不太容易，但有一點是非常有效的，那就是體現公司專業化的權威，即提高服務的專業化程度與水平。要持之以恒，定期拜訪，隨時掌握業主的心理與需求。以良好的敬業精神感化業主，讓業主有一種感覺:不和物業管理公司合作有點過意不去。

以高度的責任心為業主服務，業主才會認可企業的品牌；以精湛的專業技能為業主服務，業主才會感受到我們的價值。業主在“認可”與“感受”的同時，就逐步強化了對物業管理公司品牌的忠誠度。

那么物業管理公司如何提升服務品質呢？應主要從以下幾方面著手：

物業管理不同于其他行業，有時它對員工道德素質的要求要高于專業素質。所以在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。對每一位員工進行“職業道德，禮儀禮貌”培訓，培養員工與人溝通、協作的能力。具有良好的親和力是做好物業管理的一大優勢。要讓每一個管理員都能注重和業主建立良好的關系，在日常工作中積極熱情地為每一位業主服務，對一些不太了解、提出抱怨甚至投訴物業管理的業主，要主動上門與其溝通、交流。要不怕被業主指出缺點，學會感謝業主提出意見、給予改正和進步的機會，使業主從逐漸了解到最終理解、信賴公司。

業主的投訴是送給公司最好的禮物，為何不坦誠面對？對物業管理公司來說，只有認真分析業主的意見，虛心接受批評，積極解決問題，切實提高服務水平，才能形成更強的競爭力和更高的美譽度。以積極的姿態正視業主的各種投訴，不斷反省自我，把業主投訴當成最寶貴的資源，才可以及時發現管理與服務中的不足，盡可能的去改進服務，促進管理服務質量的不斷創新與提高。總之，業主的不滿就是物業管理公司工作改進的方向。

（1）工作沒有完成;

（2）工作雖然完成了，但沒有填寫記錄;

（3）記錄雖然填寫了，但填寫的是虛假情況;

（6）記錄雖然全面、準確，但沒有按文件要求及時傳遞使用及歸檔。

反文件要求的不合格項目，并分析其產生的背景、原因以及相關人員的責任，和對方作充分的溝通后，進而提出糾正和預防措施，并跟進糾正和預防措施的落實效果，這樣，將監視和測量作為改進工作的第一環節，實現發現問題、解決問題、預防問題的循環提高。由此才能徹底地不斷提升我們的服務質量。

社會主義市場經濟是信用經濟，信用經濟表現為誠實守信、履行約定、遵守法紀、遵守市場規則。提升物業管理中的服務品質，必須堅持誠實守信、履約踐諾。在為業主服務時，首先要實事求是、言必行、行必果、辦真事、辦實事。其次要強化時間觀念、紀律觀念、效率觀念、效益觀念，工作做到及時、準確、熱情、周到。第三要依法行事，按合同約定辦事，信守物業管理服務合同，合法經營。

“逆水行舟，不進則退”，在當今物業管理行業蓬勃發展的今天，帶來更多的機遇與挑戰。如何才能在激烈的競爭中立于不敗之地，物業管理公司唯有走提升服務品質、創立服務品牌之路。品牌是物業管理公司綜合管理、經營服務、公眾信譽等多種因素在廣大業主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到業主的認可，帶來良好的經濟效益，而且可以作為物業管理公司長遠發展和規模效益的堅強后盾。只有不斷地提升服務質量，才能適應公司發展的需要，并使之成為持續發展的有力保障。

物業綠化養護方案及措施篇二

為繼續大力推進城市綠化建設，進一步改善城市居住環境，鼓勵對無物業管理小區進行綠化改造，根據市政府杭政辦函（2004）153號《關于加強城市園林綠化養護管理的實施意見》文件精神，特制訂本以獎代撥實施方案。

、本實施方案所涉及的獎勵主體是組織實施無物業管理小區綠化改造的各區政府和相關的責任單位。小區綠化改造以獎代撥每年評比一次。

、凡自籌資金，對無物業管理、綠化檔次較低、損壞嚴重急需整改的小區實施綠化改造的單位，其綠化改造達到一定質量標準的，由市政府按工程量的一定比例一次性予以獎勵。對無物管小區綠化改造成績突出的組織協調單位，由市政府給予一定獎勵。

、無物業管理小區綠化改造以獎代撥工作的考核、評比、獎勵由市園林文物局組織有關單位進行。各區在對無物管小區綠化進行改造時，先由區綠化辦對小區綠化現狀進行拍照調查，編制小區改造方案上報市園文局，列入市年度無物業管理小區綠化改造計劃。待小區綠化改造完成后，由市園林文物局組織有關職能部門進行考核，按達標考核有關指標評定綜合得分。具體達標考核評分辦法見附表《小區綠化改造以獎代撥考核評分細則》，總分80分以上為合格。

由區政府籌集資金進行無物管小區綠化改造，達到綠化改造標準，并經考核合格，對項目決算進行審核后，由市政府按工程量的40％一次性予以以獎代撥獎勵。

由市園文局組織有關單位，按考核綜合得分對各城區當年改造達標的'無物管小區綠化改造項目進行評比，按當年綠化改造達標小區數的30％評出優良項目若干個，其中前三名為優秀項目，分別獎勵8萬元、6萬元、4萬元；其余各獎勵2萬元。

、按工程量的40％以獎代撥的獎勵資金全部用于彌補區政府實施小區綠化改造項目的支出。在小區綠化改造項目評比中獲得的獎勵資金，其中5％作為市政府獎勵區領導班子的專項資金，80％用于獎勵在小區綠化改造工作中作出貢獻的個人，15％用于小區綠化改造工作中的各項費用。獎勵經費在城市綠化建設專項資金計劃中安排。

物業綠化養護方案及措施篇三

日前，和物業同行們就各類物業服務方案資料進行溝通，普遍感受是現在物業服務方案的編寫存在很多問題，方案質量不高，過于雷同，物業服務方案應該在現有基礎上進行優化、規范，突破目前趨向長篇、不同類型物業一個面孔的方案。

二是符合本物業項目管理的實際需求；

三是充分反映本物業公司的服務特點和管理優勢。

那么，物業工作者應該怎樣編寫一份好的物業服務方案呢？菜鳥先生結合自己的工作經驗從實操的角度剖析撰寫物業服務方案存在的問題和應注意的事項，以茲與同行共勉。

物業管理方案是物業服務企業在確定參與招標活動，擬接管項目時，組織相關人員在對擬接物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上制訂的，是技術標的重要組成部分。

對于一項招投標活動需要準備投標文件，又稱標書。標書一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據性質分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件(或稱物業基本情況)又稱商務標，主要包括：公司簡介；公司法人地位及法定代表人證明；投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。商務文件要求投標人按招標要求和行業標準真實反映企業的情況和詳細的報價。技術文件又稱技術標，主要是物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。由此可見，物業管理方案質量高低對于取得投標項目的重要性。

一、物業服務方案編寫存在的問題

1、不了解物業服務方案要求的內函，盲目抄襲。

比如，管理機制主要指激勵機制、監督機制、自我約束機制、信息反饋及處理機制等。如果對各種機制的內容不清晰，就無法根據本公司的運作機制制定出管理方案。以監督機制為例，監督機制主要是物業服務公司通過對服務過程流程的細致檢查，及時發現流程的缺陷和失敗點，識別不合格服務，了解員工工作狀態的一種監控手段。了解了這一內涵，有的公司在方案中可以根據運作情況簡潔地表述為：識別不合格服務，采取措施，分析和糾正不合格，以滿足顧客的需求；通過管理者巡檢、抽檢、記錄檢查，重點跟蹤管理，讓員工的行為符合公司規范和顧客的需求，提供優質的服務。通過業主意見反饋，投訴記錄，業戶訪談等各種形式，接受社會多方面的廣泛監督，促進管理目標的實現；對多方信息進行分析、跟蹤、整改、反饋，實現監督管理的閉環機制，保證物業管理監督機制的有效實現。

2、物業服務方案語言不簡練，條理不清晰，重點不突出。

現在物業服務方案越來越趨向于長篇，啰里啰嗦，沒有重點，哪些詳寫，哪些略寫，哪些是重點表述，哪些是一筆帶過不清楚。本來一句話可以表述明白，非要大半篇的文字。有些物業公司的方案陷入了概念炒作，概念堆砌，反復在一個概念上解釋描述。標書不是文藝創作，要的是語言簡練，準確，條理清楚，表述重點突出。

比如一個物業項目整體實施什么樣的服務模式，一家公司在編寫的時候這樣寫道“通過對該項目的初步了解，我們將以創建優質物業項目為目標，提高該項目與物業公司品牌為出發點，擬提供管家式的服務模式”。而另外一家公司同樣的項目采取同樣的服務模式，卻是洋洋灑灑地寫了上千字，并且表述不清，玩文字游戲，從傳統的物業管理企業做法與現在做法的比較展開，反復地描述一個概念，比較的內容連自己都被繞進去了。像這樣嘩眾取寵的方案越來越多，大有盛行的趨勢。

3、沒有區分了解物業服務方案的共性內容和個性問題。

各種類型的物業其物業服務方案既有共性內容，又有個性的表述。但是目前業內廣泛存在的問題是對物業服務方案的共性認識不足，個性分析不透，即對建筑本體個性、業主及物業使用人特征分析不透，項目經理作業規范性不強，大部分憑借經驗來實施對不同項目的管理，所以造成跨項目類型管理難度加大。因為存在著共性，所以不少人在編寫方案時圖省事抄襲借鑒，以物業服務方案的共性代替了個性，忽略了不同物業公司，不同類型物業，不同項目及業主群體不同的個性，這也是導致物業方案質量不高，雷同的主要原因之一。

4、方案針對性差，引用物業服務的標準不恰當。

一些人編制物業方案不是建立在對項目現場踏勘、詳細、明確的查驗、評估基礎上，沒有根據物業狀況，業主特征、使用特征，沒有全面考慮包括建筑本體、設施設備、綠化、交通規劃、安全要求、防火要求等，有針對性地制定每一項服務內容。而是圖省事直接抄襲或根據現有經驗閉門造車。

不同資質物業服務公司，不同類型的物業，執行不同的服務標準。根據本物業公司實力提出的要達到的質量目標，應符合擬接管物業的類型，如大廈物業服務執行《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》，有些物業公司擬接住宅項目，套用別家大廈方案，結果承諾的質量目標是不達到的。

5、一味的模仿，沒有認真研究招標文件，導致方案漏項缺項。

模仿不是抄襲，模仿是為了提升創新，先模仿后創新。模仿是對方案結構的模仿，而不是只改頭換面就變成了自己的方案，有的人甚至連頭都沒改好，還帶著人家公司的名頭，就把方案報出去了，就會出現了北京某物業公司的方案中有深圳某家物業公司名字的笑話。

物業服務方案要根據物業招標文件要求編寫，有些招標文件對項目有特殊要求，比如有的標書這樣規定以下項目不在本次招標的物業費范圍內：消防系統的定期檢測和定期維護；中央空調的管網清洗和主機定期維修；變電所的年檢；安防監控系統的定期維保；滅火器的維修；電梯維保、年檢；給排水維保與管道清理。那么在對該項目進行費用測算時，就不計算上述內容。而有的招標文件沒有這個規定。如果不清楚原來標書的要求，一味的照抄該方案，就會導致物業服務費用測算嚴重偏離實際。還有的招標文件規定寫字間物業要提供會議服務的標準，而住宅沒有此項服務內容，結果一家物業公司也給照搬上去了。

二、物業服務方案要求應注意的事項

1、制作物業服務方案，一定要嚴格按照招標文件的要求，進行環環相扣的表述，關鍵是不能缺項或漏項。特別是招標單位感興趣的問題不能回避不談。在內容、格式、投標報價等對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，并符合招標文件中對物業管理服務需求的規定。

2、在制作物業服務方案時，一定要分析擬接管物業項目性質、類型、基本情況，比如地理位置、周邊環境、占地面積、建筑面積、棟數、層數、樓宇結構特點、配套設施設備、住戶基本構成、驗收移交情況等。了解物業的建設周期和進度，分析物業現有條件對實施物業管理服務的利弊，是否存在不符合物業管理要求的問題，根據擬接管物業的基本情況和特點制訂；要針對項目本身進行“項目管理重點、管理難點與針對性管理措施”分析。

3、方案的內容必須符合《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。

4、方案內容必須符合國家相關法律法規的要求，滿足招標方(或業主)需求。管理模式、各項服務承諾、質量目標等必須是本物業公司能夠履行的。方案中要針對本物業公司的管理特色，是否與接管項目相匹配，匹配程度如何做以特別說明，把本公司的“管理優勢”凸顯出來。

5、進行費用測算時，必須按照招標文件規定的項目進行測算，不能漏項。注意招標文件規定的是酬金制還是包干制。酬金制要避免為了取得利潤制訂加大成本投入的方案，包干制要注意為了控制經營風險而制訂影響服務質量的方案。

6、此外，編寫物業服務方案一定要清楚，擬接項目管理服務的總體范圍、服務內容、質量標準、保證措施、運作模式、工作流程、機構組織架構、信息反饋處理機制等。

物業服務方案編寫既要掌握其共性內容，更要清晰其個性問題，既要模仿，更需創造，符合招標文件要求，切合擬接管物業項目，與本物業服務企業管理能力匹配，這樣的方案才是好方案。

物業綠化養護方案及措施篇四

一、成立業主管理委員會

1、業主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業，道德品 質好，責任心強，具有較強的組織能力和協調能力，有一定的時 間從事業主委員會的工作，具有完全的民事行為的能力的產權 人、產權人代表、產權共有人。

2、業主委員會的委員由業主大會投票選舉產生。業主委員 會成員每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會委員的人數是 9 名，其中主任 1 名和副主任 2 名。

3、業主大會應由過半數以上具有投票權的業主參加，如因 故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。

4、為了召開業主大會，選舉產生第一屆業主委員會，由業 主代表組成籌備小組，負責業主大會的籌備工作。

5、籌備小組應做好以下工作：

1）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

3）確定業主委員會委員候選人選舉產生辦法；

6、第一次選舉業主委員會委員候選人按以下辦法：

1)籌備小組提名推薦；

2)業主代表提名推薦；

3)業主聯合提名推薦； 4)單個業主提名推薦或自薦:

6)首屆業主委員會主任、副主任由得票過半數最多和在委員 中擇優推選相結合的辦法產生。并報上級主管部門備案。

7、業主委員會委員投票選舉辦法：

1）業主委員會的委員由業主大會在業主委員會委員候選人 中投票選舉產生； 2）投票結束后，由籌備小組推選的監票、計票人員或者籌 備小組人員將投票人數和票數加以核對，做出記錄，并由監票人 簽字。

3）選舉所投的票數，多于投票人數的無效，等于或者少于 投票人數的有效。每一選票所選的人數，多于規定應選代表人數 的作廢，等于或者少于規定應選代表人數的有效。4）業主委員會委員選舉采取差額選舉辦法。依據得票數順 序產生 9 名業主委員會委員。

5）如遇票數相等不能確定當選人時，由當選的委員投票產生。

6）選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。

7）業主委員會的委員受全體業主的直接監督。經擁有物業 管理區域內專有面積占 20%以上的業主提議可以提請罷免選出的 委員。

1、召集和主持業主大會

2、聘任專人負責物業管理日常工作；

4、制定物業管理工作計劃、物業管理服務費的預算和 決算；

5、聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督物業管理服 務活動；

6、執行業主大會的決議、決定；

7、監督業主公約和物業管理制度的執行； 業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和 管理。

業主在對物業管理有意見時要首先向業主委員會反映，由業 主委員會出面替業主做主，不可自做主張對物業管理人員采取不 合理手段。

三、物業管理

1）負責聘請保安、保潔、維修、綠化人員進行物業維護工 作；

3）做好各種對外、對內關系的處理，健全物業資料；

4）負責業主報刊、信件收發、業主投訴等事件的處理；

5）組織物業管理相關費用的收繳工作；

6)組織完成業主委員會交給的各項工作任務。

物業綠化養護方案及措施篇五

隨著我們物業發展進入到上升的重要階段，需要一個優秀項目樹立企業品牌建設的標桿，我們按照公司體系文件及各類法律、法規，相應制度等標準。在提升服務質量的同時，不斷完善現有硬件設施配套建設，在內審自評中找出差距，認真開展自糾自查工作，發現問題解決問題，強調體系的制度化、目標化，規范化管理，強化各項管理制度，將責任落實到人，將物業服務水平進一步提升，為保證物業服務的提升。我物業公司制定以下工作計劃。

一、日常工作

除做好本項目的日常工作之外，將加強監督對各管理部門各項工作計劃的落實情況，并客觀對待違犯公司制度、不符合公司運行標準的情況，及時作出相應處理。

二、消防安全管理：

貫徹“預防為主，防消結合”的消防管理方針，強化全員消防意識，建立一支以保安為主的消防隊伍，健全消防管理制度，制定消防實戰演習方案，定期舉辦消防知識培訓，消防技能模擬演戲，嚴防火災的發生。堅持每月一次對各企業的安全生產大檢查，每月25日前匯總情況上報園區，對存在重大安全隱患企業進一步與園區聯合檢查，逐步上報相關部門，檢查并進行持續整改落實到位，不流入形式。

三、車輛管理及停車場管理措施：

1、制定停車場管理制度，為車輛停放提供有序，安全的環境。

2、各類車輛按照指定區域分類停放。

3、針對地面及地下停車場不同特點，制定相應的安全巡查管理方式。

4、設置明顯的標示，引導各類車輛進入相應停放區。

三、客服工作：

1、員工精神面貌：

以提升客服禮儀為重點，強化服務意識，提升服務態度。

2、關注客戶的需求：

（1）加強與客戶溝通能力，進行現場辦公服務及零距離與業主溝通，面對面對為業主服務，主動認識了解業主，收集業主需求和意見。

（2）業主對服務過程中的不滿意與投訴是非常直接的，當我們接到業主投訴時，第一時間必須給業主一個處理事項的時間和結果。同時進行相應服務跟蹤回訪，了解業主對我們的意見，只有這樣業主才會真正的體會到我們的服務，才會認同我們的服務工作。

（3）為了保證安全，給廣大業主提供一個良好的工作生產環境，因此必須堅強房屋裝修的管理和監督，及時有效的制止違章裝修行為。裝修必須嚴格按照審核同意后的圖紙施工。未經物業公司（或園區）審批同意的施工圖紙均為違規行為。因此產生的后果由業主自己承擔后果。

（4）每年進行兩次業主意見問卷調查，不斷提升服務質量，對不滿意的服務及時糾正整改。

3、本對客服進行業務知識的培訓和學習力度，（時間為每周六上午）提升業務素質和整體的水平，結合企業的不同情況提供更周全細致的服務。

4、堅持每月一次對各企業的安全生產檢查，并幫助業主整改落實到位。

四、室內裝修管理：

1、裝修申請 客戶辦理入住手續后，裝修施工前須向物業服務中心申請裝修，詳實填寫《裝修申請表》。

2、施工單位提供資料

（1）施工圖紙（包括平面圖，水、電線路圖）

（2）營業執照、資質證書復印件（加蓋公司印章）

3、裝修保證金與裝修垃圾清運費

為維護全體客戶利益，保證裝修工作的順利進行，裝修公司需交納裝修保證金；物業服務中心將出具收據，請妥善保留收據，憑此收據還保證金。

根據市政相關規定，裝修垃圾由物業服務中心統一清運，裝修公司須交納一定的垃圾清運費。

4、電子電器產業園工程審核

為避免不當裝修對客戶室內或房屋安全造成損壞，鄭州高新城建設發展有限公司工程部就裝修方案進行審核。如審核不合格，要對裝修方案進行修改，并報經二次審核，直至符合要求。

5、消防審核

根據消防管理規定，客戶或裝修公司就鄭州高新城發展科技有限公司工程部審核過的圖紙交由消防單位進行消防審核，合格后可進行第6項。

6、簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議》

根據中華人民共和國建設部第110號令以及鄭州市政府建設行政主管部門的有關規定，客戶、施工單位、物業公司三方須簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議》。

7、辦理《施工許可證》及《施工人員出入證》

為保障客戶財產和人身安全，園區內裝修工人必須辦理《施工人員出入證》并隨身佩戴，以資識別，秩序管理員禁止無出入證人員進入園區。辦理《施工人員出入證》需要提供施工人員身份證復印件及1寸照片。出入證工本費10元。所有手續完畢后發放《施工許可證》施工單位進場施工。

8、入室裝修

施工單位需持《施工許可證》方可入室裝修，裝修期間必須遵守施工中的有關規定。

9、裝修管理

裝修期間，物業服務中心的裝修監管、秩序管理員及維修人員將進行巡視，請予配合。

10、申請消防部門驗收

裝修完畢后，向消防部門申請驗收，驗收合格后，可向物業服務中心申請退還保證金。

11、退還保證金

為了保護客戶的切身利益，考慮到裝修中有些問題難以及時發現，所以在消防驗收九十天內，客戶及相臨客戶若無異議，并經客戶簽字認可后，裝修保證金即予退還。

五、設施設備工作：

1、設備管理的目標，建立科學嚴密的制度，控制設備運行，檢查和維修各環節，實現規范化，專業化管理。

2、設施設備分區域責任到人，負責各維修的檢查、保養。

3、建立設施設備臺賬，做到日常巡檢檢查維護，檢查設備運行狀態是否正常。

4、進一步加強對維保方（消防、電梯等）及維保人員的管理，擬定出一系列管理制度。

精心呵護，延長設備的使用壽命；

精益求精，提高設備維修質量；

愛崗敬業，保證設備維修及時到位；

周密計劃，保證設備安全無問題運行。

5、保證全年實施設備安全正常運行，做到有備無患。

6、加強自身專業技能綜合能力，提高維修完成及時率。

六、秩序維護員工作：

（一）園區車輛管理

1、遵守交通管理規定，愛護園區的道路、公用設施，按照園區相關規定，不亂停放各種車輛。

2、除園區業主車輛外，其它外來車輛不得在園區內長期停放，臨時停放物業管理部門將按鄭州市有關規定收取費用。

3、園區內車輛行駛停放應服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規定位置放好。

4、業主停放好車輛后，應注意鎖好車輛，調好防盜系統，車內貴重物品須隨身帶走。

5、機動車輛在園區內行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超速超車。園區內禁止鳴笛。

6、車輛行駛園區內，不準輾壓綠地，損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。

7、園區機動車應按物業管理部門指定位置停放，自行車、摩托車應停放在園區固定的停車棚內。

8、不準在園區道路上練習駕車、試車、修車，如因特殊原因需修車的，請做好安全防范與清潔措施。

9、除執行任務的車輛（消防車、警車、救護車）外，其他車輛一律按本規定執行。

（二）保安日常工作

1、每周一次進行保安人員培訓，培訓內容：車輛管理，消防知識運用，應急預案的應用，通過講解培訓使保安隊伍在日常工作中有不同程度的提升，從而人人增強保安隊伍工作能動力。

2、加強日常消防培訓和突發事件演練，同時定期檢查廠房內外消防、設施設備、安全預案，并每月做好安全消防定點巡查表，責任到人落實到位。

3、加大力度管理園區車輛進出，在道閘沒有安裝之前，逐步實現一車一位固定車位存放，保持園區車輛有序停放，使道路暢通。

4、加強保安的儀容儀表，禮儀禮貌培訓，進行不定期檢檢查，培養一支紀律嚴明，形象有素，熱情服務，文明執勤的安保隊伍。

七、保潔工作：

1、保潔衛生工作，也是我們物業公司的重中之重，為使園區有舒適整潔的環境，得到業主的滿意，首先我們要針對保潔的工作進行輪流培訓，節省勞動強度，達到保潔衛生的效果。

2、主管要做到每日工作有總結，不斷加強工作完善性，及時性，有效性。

3、定期每周一次保潔大會，總結本周的工作，及時溝通，解決工作中各類存在的問題。

總之，我們將在以后工作中找出差距、通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法、提高每個員工的專業水平。加強內部管理，不斷提升工作質量。“以服務為本”以業主為中心的物業管理理念，為業主服務，要舍身處地為業主著想，給企業發展創造一個安全、整潔、舒適的生產工作環境。提升物業服務管理的品位，滿足企業及使用人的要求，把園區的服務工作做的更好更細。

物業綠化養護方案及措施篇六

編號

一、目的和職責

1．目的為了搞好××小區物業管理服務工作，為業主/住戶創造溫馨、和諧、優美、整潔的居住環境，特制定本方案。

2．指導思想

一切從業主的需要出發，在物業管理中體現以人為本，服務至上的原則。通過對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理，努力把××社區建成安全社區、環保社區、文明社區。

3．職責分配

（1）本服務方案由客戶服務部負責具體制定并對執行情況進行監督。

（2）其他部門負責所屬服務的具體執行工作。

（3）行政人事部承擔各個部門在執行過程中的協調工作。

二、服務基本要求

1．接管物業項目時，認真查驗小區共用部位、共用設施設備，保證驗收手續齊全。

2．同所有業主簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系，并依照合同開展各項服務工作。

3．物業公司管理人員、專業操作人員均需按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4．制定完善的物業服務管理方案，并建立完善、齊全的質量管理、財務管理、檔案管理、人事管理等各項制度。

5．公司管理服務人員在開展工作時，應根據服務特點統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6．公司公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場；建立報修、投訴臺賬，報修服務48小時內進行100%的回訪，投訴4個工作日內100%回復；夜間有管理人員值班，處理突發緊急事件。

7．根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8．在資金和費用管理上，均按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況，按合同約定規范使用住房專項維修資金。

9．每年至少兩次征詢業主/住戶對物業服務的意見，滿意率達到××%以上。

10．建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預防預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能保證預案的及時啟動。

三、服務標準

1．房屋維修管理

（1）每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

（2）對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保記錄的完整和真實。

（3）根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

（4）每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

（5）保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

（6）按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

（7）對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

（8）小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

2．公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

（3）有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢測校準，使之符合相關規范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

（8）對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（9）公共區域內的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

（16）小區主要道路及停車場交通標志齊全。

（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

3．公共秩序管理

（1）小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

販進入小區；危及人身安全處有明顯標志。

（3）對園區和樓內進行巡視。園區巡視白天3次、夜間4次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、有巡視路線圖、有巡視項目內容和要求、有記錄。

（4）門崗及巡視服務人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續崗上時間不超過4小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

（5）監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過8小時。監視控制中心各類制度上墻。

（6）有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

（7）突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

（8）對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（9）對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

（10）監控中心嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

4．清潔服務

（1）在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

（2）小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次;門廳、電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;電梯門、地板及周身每天清掃抹擦1次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦1次;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃1次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦1次；路燈每月抹擦1次。

（3）區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

（4）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

（5）根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5．綠化養護管理

（1）雇請專業人員實施綠化養護管理。

（2）．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

（3）水池定期檢查，每周打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

（4）定期清除綠地雜草、雜物。

（5）適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

（6）適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、服務評估

1．定期評估

（1）客戶服務部經理聽取業主/住戶意見，并據此制定定期檢查計劃，會同客戶服務部、工程管理部、秩序管理部、環境管理部及質量管理部每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

（2）客戶服務部每月對受理的客戶投訴和回訪記錄進行匯總，綜合評估業主/住戶的滿意程度，并根據投訴責任部門投訴次數對相關服務開展部門進行績效考核。

2．臨時檢查

公司總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由客戶服務部具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務情況進行臨時檢查，以評估其服務效果。

相關說明

編制人員審核人員批準人員

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